Conta de aluguel de US$ 18 bi revela detalhes do império da WeWork

Jack Sidders e Ellen Huet

  • Divulgação/WeWork

A WeWork está recorrendo ao mercado de títulos pela primeira vez e, com isso, revelou alguns dos números surpreendentes por trás de sua expansão vertiginosa.

A empresa, que busca US$ 500 milhões para financiar ainda mais crescimento, acumulou um portfólio global de mais de 1.300.000 de metros quadrados, quase o tamanho de todo o espaço de escritórios e lojas do distrito Canary Wharf, em Londres, segundo documentos dos títulos analisados pela Bloomberg. Ao todo, a empresa de Nova York se comprometeu a pagar pelo menos US$ 18 bilhões em aluguel por esse espaço, mostram os documentos. A WeWork não quis comentar.

Alguns dos destaques:

Membros

A WeWork contava com 220 mil membros até 1 de março, em comparação com 7 mil há quatro anos. Esses membros têm acesso a 251 mil mesas em 234 locais espalhados por quase duas dúzias de países. Embora a empresa seja mais conhecida por atrair freelancers de startups de tecnologia, os documentos dos títulos revelam uma base de clientes cada vez mais diversificada.

Receita

O enorme aumento do número de locais e de membros gerou um crescimento de mais de 100% da receita. Mas os custos estão subindo mais rapidamente, resultando em um prejuízo líquido total de US$ 934 milhões no ano passado. A companhia vem recorrendo a mais descontos para atrair novos membros, o que também reduziu a receita gerada por cada um deles em 6,2%, para US$ 6.928, mostram os documentos.

Propriedade

Os custos gerais e administrativos da WeWork aumentaram quase três vezes em 2017, principalmente porque a companhia recomprou ações dos funcionários em outubro, de acordo com o documento. No último verão boreal, a WeWork captou US$ 4,4 bilhões do SoftBank Group e parte deste dinheiro foi usado para comprar ações de funcionários e investidores iniciais.

O CEO da WeWork, Adam Neumann, detém mais de 75% das ações ordinárias Classe B em circulação, segundo o documento. Elas lhe conferem mais de 65% do poder de voto, a capacidade de definir os membros do conselho e o controle de decisões importantes, como aquisições.

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Ocupação

Um impulso para atrair mais empresas importantes para espaços temporários ajudou a elevar os níveis de ocupação da WeWork. A empresa afirmou que precisa de pelo menos 60% de ocupação para cobrir os custos de cada local. No ano passado, conseguiu preencher 81% das mesas, um aumento de 5 pontos percentuais em relação ao ano anterior. A WeWork agora possui membros de cerca de 22% das empresas Fortune 500, incluindo HSBC Holdings, General Motors e Microsoft, mostram os documentos.

Partes envolvidas

Desde 2015, a WeWork também alugou espaço em alguns edifícios em que o CEO "Adam Neumann e alguns de seus familiares diretos possuem participações", segundo o documento. Durante os últimos dois anos, a empresa pagou um total de US$ 9,8 milhões por aluguéis operacionais em edifícios que pertencem parcialmente a executivos e afiliados da empresa.

Os pagamentos futuros dos aluguéis serão de pelo menos US$ 90 milhões, até o final do ano passado, informou a companhia. Outros US$ 3,5 milhões foram pagos durante 2016 e 2017 por um leasing financeiro em um edifício pertencente a uma parte relacionada, com obrigações futuras que totalizam US$ 20,8 milhões.

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